Não existem fórmulas seguras para a escolha de um empreiteiro, mas podemos ter alguns cuidados na sua escolha. Estes são alguns desses cuidados
1- Adiantamentos e pagamentos
Se a empresa exigir um adiantamento, sem o qual, não faz a obra, desconfiem. Pode bem significar que está numa situação desesperada e precisa do vosso dinheiro para pagar dívidas antigas ou terminar trabalhos antigos. E irá precisar do dinheiro do próximo para pagar o vosso. O problema é se não existir próximo. Esquema D. Branca, lembram-se?
Qualquer empresa tem crédito nos fornecedores a 30 ou 60 dias, pelo que a desculpa de o dinhero servir para comprar materiais, não serve. Um sistema de pagamento justo para ambas as partes, evitando que vocês adiantem dinheiro ou que o empreiteiro financie os vossos sonhos é o seguinte: Ao dia 20, faz-se o auto de medição (cálculo dos trabalhos já executados) e paga-se ao empreiteiro no dia 25, para ele poder pagar ao pessoal no dia 30.
Nunca, mas nunca, em caso algum, se paga mais do que está executado. Uma forma fácil de controlar o que está executado é colocando percentagens artigo a artigo, no orçamento que vos foi entregue pelo empreiteiro. Se o orçamento teve por base um mapa de quantidades, consegue-se controlar a obra na perfeição.
2 – Sede fisica
Qualquer empresa digna desse nome, deve ter um escritório fisico algures, onde possam ir bater á porta. Empresas cujo contacto seja um telemóvel, são sempre de desconfiar, porque desaparecem rapidamente (com o vosso dinheiro)
3 – Capacidade técnica
Uma das maneiras de avaliar-mos a capacidade técnica, é enviar-mos um mapa de quantidades para ser orçamentado. Se não forem capazes de dar preços artigo a artigo, é um claro sinal de falta de capacidade técnica da sua estrutura. Além de ser preocupante quando surgirem as alterações em obra. Os trabalhos a retirar terão sempre preços baixos e os novos trabalhos terão sempre preços altos.
4 – Alvará
Uma empresa com alvará activo, têm pelo menos os impostos do ano anterior regularizados e embora não signifique que a sua situação financeira seja estável, dá mais garantias de que uma que tenha o alvará caducado ou nem o tenha. Podem consultar em qualquer altura a situação do alvará em:http://www.inci.pt/Portugues/
Preferencialmente deverá ter a categoria de Empreiteiro Geral ou Construtor Geral de Edifícios de Construção Tradicional de classe 2 ou superior. Esta classe 2, permite fazer obras de valor até 320.000€
5 – Amigo do meu amigo, meu inimigo será
Um velho ditado alemão diz: “Confiança é bom, mas controle é melhor”
Um dos erros mais frequentes, é confiarmos no amigo, do amigo, que é um gajo porreiro e da máxima confiança, um trabalho da mais altissima qualidade e que ainda por cima, me vai fazer um preço magnifico e dar-me os números do Euromilhões em semana de jackpot.. Mas como dizia um amigo meu, “se eu não enganar os amigos, engano quem? Os inimigos não me deixam!!!”.
Ele até pode ser isso tudo, mas peçam preços a outros. Se o preço dele for assim tão bom, ganha sempre, se não for, evitam ser enganados. Trabalhar com amigos ou amigos de amigos é sempre constragedor, porque estamos sempre com problemas em criticar ou exigir e acabamos sempre mal servidos.
6 – Precipitações
Muitas vezes, derivado da situação anterior, apenas se pede um orçamento ou adjudicam ao primeiro que vos aparece. È o erro que mais dinheiro vos custa. Menos de 3 orçamentos é loucura, 5 orçamentos é razoável, dai para cima, quantos mais melhor. Com a crise que ai está, não é difícil de conseguir.
7 – Ter fé (de que tudo irá correr mal)
Encontro muita gente que deseja tanto construir um sonho, que confunde desejos com realidades e me diz, que acredita que tudo irá correr bem, que conseguirão encontrar um preço impossível, que irão conseguir. Mas não é com fé que se consegue, é com tudo bem definido antes de começar.
8 – Referências
Geralmente tem-se confiança num empreiteiro porque ele já fez muitos trabalhos no passado, muita gente o conhece, sendo por isso de confiança. Bom, mas antes de enganarem o primeiro, são todos de confiança. A pior história que conheço, teve origem numa situação destas.Peçam referências de outros trabalhos já realizados pelo empreiteiro e telefones de contacto para poderem falar com esses clientes. Se ele não quiser dar, desconfiem. São essas pessoas que vos podem dar as melhores referências sobre o trabalho desse empreiteiro
9 – Preços (altos e baixos)
O empreiteiro que vos der o preço mais baixo está a enganar-vos, o que der o preço mais alto está a roubar-vos. O primeiro consegue o preço baixo excluindo trabalhos da proposta, o segundo quer ganhar tudo de uma vez. Eliminem-nos.
10 – Garantias
Enquanto dono de obra, pretendo ter a garantia que o empreiteiro executa um trabalho com qualidade e que em caso de se detectarem deficiências, ele irá corrigi-las durante o período de garantia, assim de como terminará a obra. Para isso, o dono de obra, retêm 5 ou 10% do dinheiro de cada factura que o empreiteiro deveria receber, valor esse que lhe será pago, no final do prazo de garantia de 5 anos, aquando da recepção definitiva da obra.
O problema é que estas condições são leoninas e muito penalizantes para o empreiteiro, porque implica que o lucro dele, fica retido durante 5 anos, o que na prática significava que o preço iria subir estes 10%. Para evitar isso, estas retenções podem ser substituídas por uma garantia bancária, em que o banco serve de fiador, e caso o empreiteiro não acabe a obra ou não corrija deficiências durante a garantia, o dono de obra manda corrigi-las e vai ao banco pedir o valor, até ao limite do 10%.
Os bancos só as passam a quem sabem que não vai dar problemas e isto é a grande utilidade, porque é uma forma de sabermos a “real” situação do empreiteiro. e caso o empreiteiro não seja capaz de apresentar uma garantia bancária, é mau sinal, porque o banco é o segundo a saber das desgraças. Simplificando é uma forma de se seleccionar empreiteiros com capacidade financeira.
Agora vamos aos truques:
O empreiteiro que não consegue apresentar uma, diz que aquilo é muito caro, bla, bla etc. Nós (dono de obra) respondemos que não há problema.que assumimos esse custo e que o pagamos mensalmente e até directamente ao banco. Deixa-o sem argumentos e ou é capaz de a apresentar ou não. No final, até podemos prescindir dela, porque a ideia é avaliar a capacidade dele. Despista muito artista.
Voltando a falar como empreiteiro, nós aceitamos sem probema, mas em contrapartida exigimos uma garantia de bom pagamento, que é a mesma coisa, mas ao contrário. Se o dono de obra, não pagar, vamos ao banco pedir o dinheiro.
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